Avant la mise en vente d’un terrain constructible, la réalisation d’une étude de sol préalable s’avère obligatoire pour son propriétaire, dans certains cas. Telle est la disposition prise par la loi Élan, qui s’applique depuis le 1er janvier 2020. Pourtant, pour la pérennité et la sécurité de l’ouvrage, une analyse géotechnique se révèle fortement conseillée. Quand une étude de sol est-elle obligatoire et à quoi sert-elle ? Quel est le prix d’une étude géologique ? Et qui doit payer entre le vendeur du terrain, l’acquéreur et le constructeur ? Le point dans cet article.
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Qu’est-ce que la loi Élan ?
La loi Élan vise à sécuriser la construction d’une maison par la réalisation d’une étude de sol. Son objectif : permettre aux acquéreurs de connaître et de comprendre la nature et les caractéristiques mécaniques du sol sur lequel les fondations du bâtiment vont être posées.
Obligatoire dans le cadre d’une vente de terrain dans les zones géographiques à risque, l’étude géotechnique est à fournir par le propriétaire vendeur et à annexer à la promesse de vente. Bien entendu, il convient de réaliser cette procédure sur l’emplacement exact de la construction.
Faire l’impasse sur la réalisation de l’étude de sol expose à d’énormes risques à moyen terme. Cette analyse va permettre de prendre toutes mes précautions lors de la construction de l’édifice pour garantir la stabilité et la durabilité du futur bâtiment.
Sans ces mesures, des infiltrations, un tassement différentiel, des fissures traversantes risquent de menacer la solidité du logement ou du local. Or, grâce aux résultats de l’étude géotechnique, il est possible de déterminer le type de fondations en adéquation avec le contexte géologique. Ainsi, rendre cette étude systématique en cas de risques permet d’éviter bien des soucis.
Pourquoi une loi pour rendre l’étude du sol obligatoire ?
De nombreuses constructions font l’objet de sinistres au cours de leur existence. La loi Élan vise à les réduire au maximum en imposant des études de sol au vendeur pour sécuriser l’achat d’un terrain et à l’acquéreur au moment de construire sa maison.
Auparavant, de nombreux litiges ont opposé maîtres d’ouvrage et maîtres d’œuvre en raison du flou juridique autour de l’étude de sol. En effet, il s’avérait difficile d’établir les responsabilités de chaque partie dans le cadre d’un projet de construction.
La loi Élan pour l’Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a donc été mise en place pour remédier au problème et faire face aux différents enjeux de la construction pour les particuliers. Elle impose la réalisation et la fourniture d’une étude géotechnique aux vendeurs de terrains, qu’ils soient particuliers ou professionnels.
Reste cependant à savoir quelle étude de sol doit faire réaliser le vendeur, car il en existe de plusieurs types.
L’étude de sol G1 : obligatoire, quel intérêt, ça sert à quoi ?
L’étude de sol G1 constitue une étude géotechnique préalable. Elle est obligatoire pour la vente d’un terrain constructible situé dans les zones moyennement ou fortement exposées à des risques particuliers de type RGA (Retrait-Gonflement des Argiles). Ce phénomène affecte le sol argileux lors de périodes de fortes pluies et de sécheresse. En effet, quand il pleut abondamment, l’argile se gonfle. À l’inverse, lors de sécheresse, un retrait du sol peut se produire. Dans les deux cas, ces phénomènes impactent les structures et les fragilisent.
Pour prévenir les effets néfastes de ces mouvements, le propriétaire vendeur se doit de mener une étude de sol G1. Elle doit être conforme à la norme NF P 94-500 qui date du mois de novembre 2013. Elle se déroule en deux phases : missions G1 ES (soir l’étude de site) et G1 PGC (soit les principes généraux de construction).
En somme, l’étude de sol G1 a pour objectif la formulation d’hypothèses de construction suivant les risques géotechniques majeurs identifiés. Elle requiert de procéder à des sondages et des prélèvements sur site, ainsi qu’à des analyses en laboratoire.
Le rapport d’étude final va caractériser la nature et l’importance des risques. Ce document doit contenir les Principes Généraux de Constructions. Il doit ainsi formuler des préconisations générales concernant les précautions à prendre pour :
- la réalisation de terrassement et de fondations
- la création de sous-sol.
Par ailleurs, il doit notifier les investigations complémentaires recommandées le cas échéant et formuler des conseils pour l’amélioration potentielle des sols. L’étude de sol G1 n’aborde cependant pas les notions de quantités, de délais ou de coûts dont se charge l’étude de sol G2.
À noter : le bureau d’étude ou l’entreprise en charge de l’étude de sol doit être assuré grâce à la garantie décennale.
L’étude de sol G2 : obligatoire, quel intérêt, ça sert à quoi ?
L’étude de sol G2 est recommandée au moment de la construction d’une maison si le terrain constructible est localisé dans une zone exposée à des risques géologiques particuliers (sismique, Retrait- Gonflement des Argiles…).
Il s’agit, cette fois, d’une étude géotechnique de conception. Elle permet de sécuriser la future construction et d’assurer sa pérennité. Ainsi, cette étude géotechnique a pour objectif de fournir les recommandations propres à chaque terrain et à chaque projet de construction.
Elle peut être demandée par divers assureurs, dont l’assurance Dommage-Ouvrage. Cette démarche permet alors le plus souvent de réduire le montant de cette assurance.
Une telle étude peut également se révéler source d’économie pour le projet de construction. En effet, elle permet d’optimiser les solutions de fondation.
La réalisation d’une étude de sol G2 incombe au mandataire ou au maître d’ouvrage. L’intervention se déroule en trois étapes bien distinctes : phase dite AVP ou avant-projet, phase dite PRO ou projet, et phase dite DCE/ ACT (dossier de consultation des entreprises – Assistance pour l’établissement des Contrats de Travaux).
Phase AVP
Généralement, la phase avant-projet est mise en œuvre par le maître d’œuvre. Elle doit reposer sur l’ensemble des données géotechniques collectées et disponibles. Cela va contribuer à l’élaboration d’un programme d’investigation spécifique. À la fin de l’étude, le maître d’œuvre rédige un rapport détaillé sur les hypothèses géotechniques, les principes de construction à prendre en considération et les ébauches dimensionnelles.
Phase projet
Comme son nom l’indique, elle est effectuée par le maître d’œuvre au cours l’exécution du projet. Il réalise alors les notes de calcul de dimensionnement incluant une approche des quantités et un avis des valeurs seuils. Il s’agit de définir de façon détaillée l’ouvrage et de justifier les choix constructifs en fonction de la situation géologique et de l’environnement.
Phase DCE et ACT
Cette dernière phase de l’étude de sol G2 aboutit à la rédaction du Dossier de Consultation des Entreprises et de l’Assistance pour la conception des Contrats de Travaux. Elle comprend l’établissement du cahier des charges, des plans, du planning prévisionnel, etc. In fine, cette étape aide le maître d’ouvrage à sélectionner les entreprises aptes à participer à la construction du fait de leurs compétences techniques.
Existe-t-il d’autres études de sol ?
Il existe, en effet, au minimum trois autres études géotechniques : les deux études de sol d’exécution G3 et G4, ainsi que l’étude de sol diagnostic, dite G5. Les deux premières concernent la phase de construction avec mise en place de mesures correctives et de supervision.
Le diagnostic géotechnique G5 consiste, quant à lui, à une mission ponctuelle à l’occasion de la réalisation d’un projet. Il permet aussi d’envisager les causes et conséquences d’un désordre sur une construction existante.
Dans quelles zones l’étude du sol est-elle obligatoire ?
L’étude de sol s’avère obligatoire dans les zones à risques. Cependant, elle est vivement recommandée dans les autres cas pour éviter nombre de désordres parfois très coûteux à réparer. D’autant qu’elle est loin d’être synonyme de surcoût.
En pratique, l’étude de sol est obligatoire pour tout terrain situé dans les zones de sols argileux qui présentent un risque particulier, comme le RGA (Retrait-Gonflement Argileux). Une grande partie du territoire est concernée. Les Alpes, la Bretagne, les Vosges ou encore la Corse font notamment partie de ces zones.
Elles sont réparties en trois catégories en fonction de leur degré d’exposition : exposition faible, exposition moyenne et exposition forte. Les deux dernières catégories (moyenne et forte) représentent près de 48 % du territoire. L’étude de sol y est obligatoire pour identifier et évaluer les risques.
D’autres risques peuvent aussi donner lieu à une obligation :
- le risque sismique
- les risque de vides
- les sols sujets à compression
- les terrains faisant l’objet d’un PPR (Plan de Prévention des Risques).
Quelles ventes sont soumises à l’étude de sol ?
Conformément à la loi Élan mise en place en novembre 2018, les ventes soumises à une étude de sol obligatoire sont de deux types.
Le premier concerne les ventes de terrains constructibles, mais non bâtis. Ces derniers permettent donc la construction de maisons individuelles.
Le second regroupe les CCMI ou contrats de construction de maison individuelle signés à partir du 1er janvier 2020. De même, les contrats dont l’objet est la construction d’une maison sont aussi inclus.
Quel prix pour une étude de sol ?
Une étude de sol est valide pour une durée de trente ans dans le cas où aucun remaniement du sol n’a été réalisé. Par ailleurs, une étude géotechnique de conception est uniquement valable pour le projet de construction dans le cadre duquel elle a été effectuée. Son coût varie selon le cas. Pour une étude de sol « préalable » G1, il est d’environ 500 euros. Pour une étude de sol « de conception » G2 dans le cadre d’une construction de maison, elle coûte dans les 1 000 euros.
Qui prend en charge les études de sol G1-PGC et G2-PGC ?
Suivant les dispositions de la loi Élan, l’étude de sol G1-PGC est à la charge du vendeur. Le rapport d’étude complet est à mettre à la disposition de l’acheteur avant la conclusion de la vente. Il doit donc être annexé au compromis de vente quand il existe, ou à l’acte de vente, pour que l’achat soit effectué en toute connaissance de cause.
En revanche, il revient à l’acquéreur de réaliser une étude géotechnique G2-PGC. Celle-ci doit être faite avant la construction de son ouvrage.
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