Dégâts des eaux et plafond : qui paye ?

Vous faites face à une fuite d’eau provenant de l’étage du dessus et votre plafond est en mauvais état ? Une auréole se dessine au plafond ? Un problème de plomberie vous implique dans le dégât des eaux d’un voisin ? Entre les obligations relatives au locataire ou au propriétaire, la notion de responsabilité et les différentes conventions en vigueur visant à simplifier le règlement des sinistres, il s’avère délicat de savoir qui paye quoi en cas de dégâts des eaux au plafond. Vous êtes responsable ? Vous êtes victime ? Découvrez la législation qui s’applique selon les différents paramètres.

Qui est responsable du dégât des eaux : voisin, syndic ou vous ?

Selon la provenance de l’infiltration ou de la fuite d’eau, les responsabilités ne sont pas les mêmes. Or, la responsabilité du dégât des eaux indique a priori la personne en charge du règlement du sinistre.

La fuite d’eau au plafond provient du logement du voisin

Dans un immeuble, lorsque de l’eau fuit du plafond et provient du voisin du dessus, la responsabilité du dégât des eaux lui incombe. Cependant, l’indemnisation n’est pas automatiquement prise en charge par son assurance. En effet, depuis 2018, la convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeubles) établit des directives spécifiques quant à la gestion et à l’indemnisation des sinistres liés à l’eau.

Ainsi, selon cette convention, lorsque les dommages se révèlent inférieurs à 5.000 euros (hors taxes), c’est l’assureur de l’occupant du lieu endommagé qui est chargé de gérer le processus de réclamation et d’indemnisation. La convention vise à structurer la manière dont les assureurs traitent ces situations. Elle facilite la désignation de l’assureur responsable de la gestion du dossier et du paiement de l’indemnisation.

Cependant, dans le cadre de la convention IRSI, plusieurs seuils d’indemnisation sont à prendre en considération afin de savoir quel assureur prend en charge le règlement des travaux :

• Pour un sinistre ne dépassant pas 1.600 euros, c’est l’assurance multirisque habitation de l’occupant ayant subi les dommages qui prend en charge les réparations.
• Si le montant du sinistre se situe entre 1.600 et 5.000 euros, c’est encore une fois à l’assureur de l’occupant du bien endommagé d’assumer l’indemnisation. Toutefois, ce dernier peut ultérieurement réclamer le remboursement des frais engagés à l’assureur de la partie responsable, en fonction de la nature des dégâts et de sa part de responsabilité.
• Pour des dommages excédant 5.000 euros, les règles habituelles du droit commun entrent en jeu. Dans ce cas, la responsabilité de paiement repose sur le responsable du sinistre, même si cette responsabilité est indirecte.

Remarque : votre voisin n’est pas assuré ? Prévenez votre assureur. Celui-ci vous indemnisera et se chargera ensuite de se retourner contre le responsable.

Votre dégât des eaux au plafond trouve son origine dans les parties communes

Pouvant avoir des conséquences impressionnantes, le constat de fuites d’eaux au plafond doit vous faire réagir rapidement.

Les dégâts des eaux au plafond peuvent parfois provenir de fuites sur la toiture de l’immeuble. Ces fuites s’avèrent souvent difficiles à détecter. Seuls l’apparition de dégâts constituent un élément d’alerte. Il faut alors agir rapidement, car le problème existe peut-être depuis longtemps créant des détériorations conséquentes.

Par ailleurs, il convient aussi de confirmer que la zone à l’origine de la fuite relève effectivement des parties communes. Pour ce faire, consultez le règlement de copropriété pour distinguer les zones de toiture appartenant aux parties communes ou aux espaces privés.

Si votre dégât provient bien des parties communes, l’assureur du sinistré prend généralement en charge les dégâts causés par une fuite dans le logement lorsque le montant des dégâts sont inférieurs à 5.000 euros HT. En effet, conformément aux règles de la Convention IRSI, ni l’assurance du syndic ni celle du propriétaire de l’immeuble ne prennent alors en charge ces frais.

Le dégât des eaux au plafond vient de chez vous

Deux situations s’avèrent alors possibles : soit vous êtes à l’origine du dégât des eaux qui se manifeste sur le plafond de votre voisin du dessous, soit vous habitez une maison à étage et une fuite à un étage est à l’origine d’un dégât sur le plafond de l’étage inférieur.

Vous êtes à l’origine du dégât des eaux chez un voisin

Comme nous l’avons vu, dans un immeuble, c’est bien souvent l’assurance de l’habitant du local sinistré qui gère le sinistre et l’indemnisation, pour les dommages inférieurs à 5000 euros HT, même si des recours peuvent avoir lieu vers votre assureur à partir de 1.600 euros d’indemnisation. Au-delà de ce montant, votre assurance prendra toutefois en charge les indemnités.

Le dégât des eaux touche l’étage inférieur de votre propre logement

La prise en charge varie selon que vous êtes tenu ou non responsable de vos dégâts des eaux de plafond ou d’autres éléments.

Ainsi, vous serez tenu responsable si le dégât est dû à un défaut de vigilance (mauvais entretien, robinet mal fermé par exemple). Dans ce cas aucun doute, que vous soyez locataire ou propriétaire, vous devez déclarer le sinistre à votre assureur qui indemnisera les dommages.

Vous n’êtes pas responsable du dégât des eaux au plafond. La prise en charge dépendra de votre statut de locataire ou de propriétaire.

Qui paye les dégâts des eaux au plafond : le locataire ou le propriétaire ?

Quand un dégât des eaux survient, la prise en charge diffère selon que vous êtes locataire ou propriétaire. Découvrez les détails.

Vous êtes à l’origine du dégât des eaux chez votre voisin du dessous

Plusieurs éléments impactent la prise en charge du sinistre.

Vous êtes propriétaire ou copropriétaire

Pour des dégâts inférieurs à 5.000 euros HT (hors taxes), l’assurance du sinistré peut couvrir les réparations. Au-delà, si vous avez une assurance multirisque habitation, elle intervient, à moins que vous n’en ayez pas souscrit (elle est facultative pour les propriétaires). Dans ce cas, vous devez payer les réparations.

Vous êtes locataire

La question de la responsabilité se pose en cas de dégât des eaux dans une location. Si la fuite d’eau résulte d’une négligence du locataire, il doit assumer la responsabilité du dégât et son assureur prend en charge le sinistre.

En revanche, si la fuite est due à la vétusté des installations, c’est le propriétaire qui est responsable.

Cependant, dans un immeuble, c’est généralement l’assurance du locataire sinistré qui gère l’indemnisation. Cette assurance peut ensuite se retourner contre l’assureur du propriétaire responsable, en fonction de l’étendue des dégâts et conformément à la convention IRSI.

Remarque : la loi du 6 juillet 1989 établit les responsabilités en cas de dégâts des eaux entre le locataire et le propriétaire.

Vous êtes victime d’un dégât des eaux au plafond causé par un tiers (voisin ou parties communes)

Dans ce cas, c’est le plus souvent votre assurance (que vous soyez locataire ou propriétaire) qui gérera et indemnisera le sinistre si la prise en charge s’avère inférieure à 5.000 euros HT. Au-delà de ce montant, l’assurance du syndic ou du propriétaire de l’immeuble devront intervenir.

Votre dégât des eaux au plafond vient de chez vous

Si vous êtes propriétaire occupant et faites face à un dégât des eaux, les dommages occasionnés par la fuite sont couverts par votre assurance multirisque habitation. Les conditions de votre contrat peuvent imposer une franchise, déduite du montant du remboursement. Cette franchise peut être fixe, proportionnelle ou relative, selon les modalités prévues au contrat.

Si vous êtes locataire d’un bien non meublé, vous devez informer votre assureur de tout sinistre, et celui-ci se chargera de l’indemnisation des dommages.

Si le coût du sinistre ne dépasse pas 1.600 euros, l’assureur indemnise le locataire et le propriétaire pour les dommages matériels et les embellissements, conformément aux dispositions du contrat.

Pour des dommages entrant dans la tranche 2 (1.600 à 5.000 euros hors taxes), l’assureur du locataire couvre ses biens sinistrés (contenus, embellissements …), tandis que l’assureur du propriétaire indemnise les biens sinistrés appartenant à ce dernier. Par la suite, des recours peuvent être entrepris envers l’assureur du responsable des dommages.

Vous êtes locataire d’un bien meublé. Vous devez là encore déclarer le sinistre à votre assureur, mais l’assureur gestionnaire sera celui du propriétaire non-occupant. Celui-ci prend en charge les dommages matériels et autres frais afférents au sinistre (hors biens du locataire gérés par son assureur). À partir de 1.600 euros de frais, l’assurance du propriétaire pourra entamer un recours vers l’assureur du responsable des dommages.

Vous ne parvenez pas à détecter l’origine du dégât au plafond

La source de la fuite au plafond peut être invisible à l’œil nu. Si tel est le cas, prenez contact avec votre assureur : il enverra un artisan de son réseau ou vous suggérera de faire appel à un professionnel de confiance. Ce spécialiste examinera et identifiera la cause de la fuite dans votre logement. De plus, il évaluera les réparations nécessaires et vous guidera dans le processus à suivre, vous évitant toute erreur.

Infiltration d’eau dans le plafond, les bonnes pratiques

Cinq étapes permettent une prise en charge adéquate de tout dégât des eaux. La démarche la plus importante : contacter son assureur sous 5 jours et attendre sa réponse avant tout travaux.

En cas d’infiltration, mieux vaut agir rapidement pour éviter des dégâts trop importants.

Dégâts des eaux au plafond : les 5 procédures à suivre au plus vite

1. Sécurisez votre domicile et ses occupants. Coupez l’électricité en cas de fuite importante et épongez l’eau au sol avec des serpillières. Le cas échéant, placez des récipients en dessous de la fuite d’eau.
2. Déterminez l’origine de la fuite et alertez la personne responsable (voisin, propriétaire ou syndic): Lorsque vous repérez une tache d’humidité au plafond, il s’avère crucial d’identifier la source pour stopper la fuite et minimiser les dommages. Une fuite au plafond peut être causée par plusieurs facteurs : un débordement dans la salle de bain, une fuite de machine à laver ou de robinet, ou encore une canalisation obstruée ou endommagée… Si vous résidez dans un immeuble et que la fuite semble provenir d’un autre logement, contactez le voisin du dessus ou le gardien afin de localiser l’origine du problème.
3. Remplissez un constat amiable avec votre voisin si le dégât des eaux vient de son logement. Une collaboration avec ce dernier facilite souvent la prise en charge.
4. Contactez votre assureur pour obtenir de l’aide dans la gestion de votre dégât des eaux. Vous pouvez déclarer le sinistre par téléphone. Toutefois, certaines assurances offrent la possibilité de déclarer les sinistres en ligne ou via une application mobile.
5. Envoyez votre déclaration de sinistre à votre assureur dans les 5 jours ouvrés le plus souvent prévus dans votre contrat. Pour une réparation rapide et une indemnisation efficace, veuillez lui fournir les documents suivants : un volet du constat amiable rempli avec votre voisin, une liste des dégâts subis sur vos placos ou isolants, ainsi que de vos biens endommagés. Faites part de justificatifs (factures, photos, témoignages…) prouvant la propriété et la valeur des biens ayant subi un préjudice.

Quelles suites pour la prise en charge d’un dégât des eaux au plafond ?

Au cours d’un dégât des eaux, une expertise d’assurance ne constitue pas une étape systématique.

Constat et évaluation par un expert

Si votre assurance prend en charge les dommages, c’est à elle de décider de la nécessité de l’intervention d’un expert d’assurance, en fonction du montant des dommages.

Si un expert est mandaté, sa tâche consiste à constater et à évaluer les dégâts afin de déterminer l’indemnisation à verser. Par la suite, vous recevrez une lettre d’acceptation de l’expert ou de votre assureur, établissant le montant des dégâts constatés et l’indemnité prévue.

Si votre assurance juge qu’une expertise n’est pas indispensable, elle calculera le remboursement en se basant sur les justificatifs que vous avez fournis (factures, photos, devis d’artisan…). C’est ainsi que votre assureur déterminera le montant de votre indemnisation.

À noter : n’entamez aucune réparation (travaux de peinture ou autre) avant que votre assureur ne vous fasse un retour. Vous risqueriez d’être pénalisé sur le montant du remboursement.

Accepter ou contester le montant de l’indemnisation de votre assurance

Si l’indemnisation proposée par votre assureur vous satisfait, il vous suffit de renvoyer la lettre d’acceptation.

Si vous estimez que l’indemnisation est insuffisante parce que votre assureur a sous-estimé les dommages, vous pouvez demander une contre-expertise. Dans ce cas, vous devrez faire appel à votre propre expert et prendre en charge les honoraires, à moins que votre contrat d’assurance la prise en charge de la contre-expertise.