Acheter une maison à rénover : comment évaluer le coût des travaux ?

L’acquisition d’un bien à rénover peut se révéler une belle opportunité, à condition toutefois de pouvoir déterminer et chiffrer avec précision les travaux à réaliser. Bien estimer le montant des travaux d’un bien immobilier ancien avant d’acheter et de signer une promesse de vente est essentiel. Cette précaution permet de définir le budget global de son projet et d’être certain de pouvoir le financer. Comment faire pour estimer le coût des travaux de rénovation d’une maison avant achat ? Voici un guide simple qui vous permettra de budgétiser précisément la rénovation d’un bien.

Pourquoi estimer avec précision le coût des travaux de rénovation avant d’acheter une maison ?

Avant de faire votre offre d’achat, pensez à estimer correctement le prix des travaux du bien afin de pouvoir négocier un prix plus bas.

Dans un premier temps, pour vous donner un ordre d’idée des dépenses à engager, vous pouvez vous baser sur le prix moyen au mètre carré pour une rénovation.

Cependant, cette évaluation n’est pas suffisante et nécessite une estimation des travaux de rénovation plus précise afin de prendre en compte l’état réel de la propriété. Un artisan, ou plusieurs, peut réaliser cette tâche ou vous pouvez aussi le faire vous-même.

À noter : la nécessité d’effectuer des travaux offre aux acquéreurs la possibilité d’inclure une condition suspensive dans leur offre d’achat. Celle-ci doit stipuler la nécessité d’obtenir des devis pour les travaux. Cela leur permet de renoncer facilement à l’acquisition du bien si les devis excèdent leur budget.

Comment estimer le coût de travaux de rénovation d’une maison ancienne ?

Selon le type de travaux à envisager et la superficie à rénover, le budget travaux peut varier fortement d’où la nécessité de faire le point et le tri entre les travaux essentiels, les travaux de confort et les travaux de décoration pour éviter les mauvaises surprises.

Même si vous n’êtes pas artisan du bâtiment, il s’avère possible de parvenir à évaluer par vous-même un budget de travaux de rénovation. Pour ce faire, vous pouvez vous appuyer sur les diagnostics fournis par le vendeur, ainsi que vos observations, et répartir les travaux nécessaires en trois catégories :

• simples travaux de rafraîchissement (peinture des murs et des plafonds, dépose et pose de tapisserie ou de revêtement de sol)
• travaux de confort (renforcement de l’isolation, réfection d’une pièce d’eau avec travaux de plomberie, optimisation du système de chauffage)
• travaux de réhabilitation ou de rénovation lourde (reprise ou réfection de toiture, consolidation des fondations, interventions sur les murs, installation de l’électricité).

Examiner les diagnostics

Une promesse de vente pour une maison ancienne doit impérativement inclure le dossier de diagnostic technique obligatoire (DDT) en annexe. Ce document important, à la charge du vendeur, mérite une lecture attentive, car il vous informe en tant que futur acheteur de l’état du bien.

Le DDT comprend des diagnostics concernant l’assainissement en cas d’Assainissement Non Collectif, l’état de l’installation électrique et de l’installation de gaz, ainsi que la performance énergétique du bâtiment. Il fait également un état des lieux concernant la présence éventuelle d’amiante, de plomb, de radon, de termites ou de mérule. Ce dossier vous donne des indications précieuses sur les travaux à prévoir, à court et à long terme, afin de garantir votre sécurité dans votre future habitation.

Effectuer des vérifications par soi-même ou avec l’aide d’un professionnel

Une fois la lecture du dossier de diagnostics faite, il convient toutefois de procéder à un examen approfondi des problèmes éventuels que peut poser le bâtiment de visu. Voici les éléments qui doivent retenir votre attention :

• l’étanchéité du toit
• l’état des fondations, du sous-sol (cave et garage)
• la solidité et la salubrité des sols, planchers, plafonds et murs (présence de fissures, traces d’humidité)
• l’existence d’un système de ventilation et d’aération performant
• la présence et l’état de l’isolation
• la qualité du système de chauffage, de la chaudière ou du ballon d’eau chaude
• l’état de l’installation électrique
• la bonne répartition des espaces ou la nécessité d’abattre ou de monter une cloison.

Le bon état et la fonctionnalité des pièces d’eau doivent aussi retenir votre attention :

• Les équipements de la salle de bain et de la cuisine sont-ils vétustes ?
• La robinetterie assure-t-elle ses fonctions de manière optimale ?
• Faut-il refaire les joints de carrelage ?
• L’agencement de la cuisine et de la salle de bain est-il à revoir ? Y a-t-il des conséquences sur l’emplacement des arrivées et évacuations d’eau ?

Définir la nature des travaux à entreprendre

Une fois cet état des lieux réalisé, vous pourrez établir le budget des travaux à entreprendre.

Coût des travaux de rafraîchissement, de décoration ou de rénovation légère

Axée principalement sur des travaux de revêtement des murs et des sols, cette rénovation légère peut inclure notamment l’application de peinture, la pose de nouveaux papiers peints, ainsi que la pose de carrelage ou de parquet.

Comptez entre 70 et 220 euros le m2 pour ces travaux légers.

Vous pouvez doubler cette estimation si vous devez intervenir sur tous les revêtements (sol et mur). Ce qui représente un budget compris entre 140 et 450 euros par m2.

Coût de travaux intermédiaires

En plus des travaux de rafraîchissement, il vous faut peut-être ajouter la modification des cloisons en placo, la rénovation de l’électricité et de la plomberie, voire l’installation d’une nouvelle cuisine et/ou d’une salle de bains neuve. Il s’agit alors de procéder à une rénovation dite intermédiaire.

À savoir que ce type de travaux engendre un coût par mètre carré plus élevé pour un petit logement. En effet, certaines dépenses ne peuvent pas être réduites, quelle que soit la taille de l’habitation.

Dès lors, la rénovation intermédiaire d’un appartement de 50 m² coûte entre 450 et 850 euros par m2, tandis que pour une maison de 100 m2, elle engage des frais allant de 350 à 750 euros le m2.

Coût de travaux de rénovation lourde

La rénovation lourde englobe les travaux de rénovation intermédiaire, ainsi que des travaux de charpente, de maçonnerie (comme la rénovation de la structure du bâtiment, l’ouverture ou la démolition de murs porteurs), de menuiserie ou d’électricité (avec, par exemple, la mise aux normes électriques), ou encore la rénovation de l’assainissement.

Pour un appartement de 50 m2, le coût estimé de la rénovation lourde se situe entre 900 et 1.800 euros par mètre carré.

Tandis que pour une maison de 100 m2, le budget à prévoir peut aller de 800 à 1.500 euros par m2. Dans le cas où des travaux d’extension, la construction d’un garage ou l’aménagement du terrain sont nécessaires, la facture sera logiquement plus élevée.

Les autres critères pour bien évaluer le coût de travaux de rénovation de maison

De nombreux critères peuvent impacter le budget à allouer à votre projet de rénovation :

• La surface et le nombre de pièces à rénover : la rénovation complète de votre maison ou appartement coûtera beaucoup plus cher que des travaux ciblant une seule pièce ou un étage. Cependant, la rénovation d’une surface plus grande revient, au final, moins chère en ramenant le prix au mètre carré.
• Le type de pièce à rénover : les frais de travaux augmenteront automatiquement pour la rénovation des salles d’eau, telles que la cuisine et la salle de bains (du fait de la présence d’un réseau d’eau et d’électricité exigeant).
• La qualité des matériaux choisis : le choix du premier prix, de la gamme moyenne ou du haut de gamme aura également un impact direct sur votre facture.
• Le choix des entreprises : il s’agit d’un autre élément qui impacte plus ou moins fortement le coût global de vos travaux. En effet, selon que vous confiez vos travaux à une entreprise ou à plusieurs artisans, ou que vous réalisez vos travaux par vous-même, le prix de la main-d’œuvre diffère.

Exemples de coûts selon les types de travaux

Si des travaux de toiture ou de restructuration du bâti, ainsi que d’électricité, de plomberie ou d’installation d’un système de chauffage performant (pose d’une pompe à chaleur…) font partie des plus onéreux, ils permettent pour certains de faire des économies sur le long terme en réduisant sa consommation d’énergie. Au final, investir dans des travaux de rénovation peut permettre de profiter d’un logement aux dernières normes.

Voici quelques fourchettes de prix selon la nature de travaux envisagée :

Qui contacter pour obtenir une estimation du coût des travaux de rénovation de maison fiable ?

L’estimation des frais engendrés par les travaux doit être effectuée avec précision, et non de manière approximative afin de s’assurer de la viabilité du projet. Il est donc recommandé de solliciter l’aide de professionnels compétents (artisans, entreprise générale du bâtiment, entreprise de rénovation) pour bénéficier d’une assistance dans la définition du projet d’achat.

En fonction des besoins en termes d’aménagement et de rénovation du client, ces experts peuvent fournir une estimation budgétaire précise. Une fois les lieux visités, ils peuvent examiner la faisabilité du projet et alerter l’acheteur sur certaines situations : par exemple, si les travaux prévus sont disproportionnés par rapport à la valeur du bien, s’il existe des défauts cachés qui ne peuvent être repérés que par un observateur averti, ou si l’intervention d’un architecte est nécessaire.

Par ailleurs, il importe que le futur acquéreur fasse appel à au moins deux entreprises spécialisées dans chaque type de travaux à réaliser afin d’obtenir des devis comparatifs de travaux de rénovation. Cela est nécessaire, car les tarifs des professionnels peuvent différer de façon considérable.

Remarque : pour des faire des travaux de rénovation lourde, il convient de se tourner vers un professionnel pouvant réaliser la maîtrise d’œuvre.

Obtenir des aides pour financer ses travaux pour rénover sa maison

Vous pouvez bénéficier de plusieurs aides financières cumulables pour la rénovation d’une maison ancienne, à condition d’être éligible. Vous pourrez alors obtenir :

• un taux de TVA réduit à 5,5 % ou 10 %, en fonction des travaux effectués.
• un crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE).
• un éco-prêt à taux zéro (ou éco-PTZ).
• des aides proposées par les collectivités locales.
• des aides financières de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Rappel : pour bénéficier de ces aides, il vous faudra faire appel à un professionnel labellisé RGE.