Les autorisations pour aménager un souplex

Mis à jour le 05/07/2022 

Quelle est la définition d’un souplex ? Quelle est la règlementation encadrant les sous sols aménagés ? Peut-on aménager un sous sol sans autorisation ou faut-il un permis de construire ? Quelles sont les points de vérifications à la création d’un souplex dans un logement ?

Le souplex, définition

Vous découvrez le terme immobilier souplex, vous vous êtes surement demandé ce que cela voulait bien signifier. Pour faire simple, le mot souplex est la contraction du mot “duplex” et “sous-sol”.

C’est une solution tendance pour gagner de précieux mètres carrés dans un appartement en rez de chaussé ou une maison. On retrouve notamment les souplex dans les grandes villes telles que Paris ou Lyon où la pénurie de logement et les loyers qui explosent rendent difficile la recherche de bien à louer.

Si le souplex peut solutionner une partie du problème de logement dans les zones urbaines, elle peut aussi convenir à un propriétaire souhaitant aménager une chambre ou une cave en souplex.

Attention, toutefois, les règlementations encadrant ce type de logement sont très strictes et claires de sa construction jusqu’à sa location.

Exemple d’aménagement d’un sous sol en salle de bains.

La réglementation de l’aménagement d’un sous sol

L’aménagement d’un sous sol demande des autorisations de toutes part que vous soyez propriétaires d’une maison ou d’un appartement. Déclaration de travaux préalable, permis de construire, est-il possible de construire son souplex sans autorisation ?

Souplex et la loi carrez

Une question qui revient souvent : “les mètres carrés du souplex sont-ils comptabilisés dans la loi Carrez ? Pour répondre clairement, les souplex ou sous sol aménagés ne sont pas considérés comme habitable. Par conséquence, les m2 de souplex ne peuvent être comptabilisés dans la loi Carrez.

Toutefois, le souplex demeure une surface habitable dans lequel il est possible d’y aménager une pièce à vivre. Ceci a une incidence sur le prix au m2 du souplex qui subissent une décote en moyenne de 50 % par rapport au prix au m2 loi Carrez. La décote du prix au m2 du souplex peut atteindre 80% du prix.

La création d’un souplex dans un appartement

De plus, pour les sous sols créés sous le régime de la copropriété, celui ci doit être inscrit dans le règlement de copropriété à laquelle il appartient.

La partie enterrée d’un souplex peut être admise en mesure Carrez, à condition que la hauteur sous plafond soit supérieure à 1,80 m, que la pièce mesure plus de 8 m2 et que la désignation du lieu le permette (c’est la désignation du bien dans le règlement de copropriété et non son utilisation qui fait foi).

Location d’un sous-sol habitable

Peut être avez-vous eut l’idée de construire un espace habitable dans votre sous sol dans le but de le louer à un particulier. Ceci est une fausse bonne idée, il est interdit de louer un souplex a un particulier. Toutes les surfaces habitables comme la cave, le sous sol est caractérisé comme étant impropre à l’habitation de part son enfouissement dans le sol.

Il en est de même pour les sous sol ayant une hauteur sous plafond de 1,80 m, une bonne ventilation, isolation et offrant une ouverture sur l’extérieur, vous n’avez pas le droit de proposer ce type de logement à la location.

En cas de non respect de la réglementation en vigueur, le propriétaire bailleur peut se voir obliger de faire évacuer les occupants et de leur proposer une proposition de relogement.

Les travaux d’aménagement d’un sous sol ne peuvent être réalisés dans le but d’augmenter le nombre de m2 de son logement et sa surface locative. En effet, il est strictement interdit de louer un sous-sol n’ayant pas d’ouverture sur l’extérieur.

Autorisation pour la construction d’un souplex

Les démarches administratives pour être en phase avec la réglementation française encadrant l’aménagement d’un sous sol dépend du nombre de m2 de ce dernier.

Si vous habitez en maison, il suffit de réaliser les démarches administratives en faisant une déclaration de travaux ou bien une demande de permis de construire un souplex.

Si vous êtes dans un appartement avec des copropriétaires, vous devez obligatoirement obtenir l’autorisation du syndic avant d’entamer quoi que ce soit dans vos travaux. Sans l’accord de l’ensemble des copropriétaires, vous n’avez pas le droit d’effectuer ces travaux et ceux même si vous avez l’autorisation de votre mairie.

Aucune démarche pour un souplex de 5 m2

Un souplex avec une superficie ne dépassant pas les 5 m2 ne requiert aucune autorisation telles qu’une déclaration de travaux préalable ou de permis de construire. On parle ici de surface plancher ou d’emprise au sol pour un souplex de moins de 5 m2, vous n’avez pas besoin de réaliser de formalités administratives pour la création d’un souplex.

Déclaration de travaux pour un souplex entre 5 et 20 m2

Dans le cas d’un souplex ayant une emprise au sol ou une surface plancher entre 5 et 20 m2, vous devez obligatoirement faire une déclaration préalable de travaux auprès de votre mairie avant de commencer tous types de travaux.

Permis de construire pour l’aménagement d’un sous sol de plus de 20 m2

Pour les souplex de plus de 20 m2, vous devez impérativement faire une demande de permis de construire auprès de votre mairie. En effet, la création d’un sous sol aménagé de 20 m2 met directement en péril la structure de l’immeuble.

Dès lors que votre souplex à une surface plancher ou emprise au sol de plus de 20 m2, une demande de permis de construire est obligatoire

A qui faire appel pour la création d’un sous sol aménagé ?

Pour la création d’un sous sol aménagé, vous êtes dans l’obligation de faire appel à un architecte dont le rôle sera de superviser le déroulement du chantier en veillant à sa bonne exécution.

Par la suite, divers métiers du bâtiment seront nécessaires pour mener à bien votre projet d’aménagement. Le souplex étant un environnement particulier, il faudra tout d’abord réaliser des diagnostics d’humidité, et pour certains cas un cuvelage pour éviter que l’eau s’infiltre dans le sous sol. Puis, il faudra commencer par l’excavation du sous sol, les travaux de maçonnerie d’envergure, la mise en place de VMC, et de parois vitrées.

Comment faire un souplex ?

La transformation d’un souplex doit être confiée à des professionnels qualifiés. Nous vous conseillons de faire suivre votre projet d’aménagement de sous sol par un architecte. En effet, c’est la structure même du logement qui en dépend, il est donc nécessaire de réaliser des calculs de charges précis.

Installer un système de ventilation efficace

Pour l’achat ou la location d’un souplex, la grande difficulté réside dans sa bonne ventilation. L’humidité étant ambiante, le manque de ventilation naturelle peut causer des remontées capillaires et des infiltrations dans votre intérieur.

Il est nécessaire de poser au minimum 2 systèmes de ventilation mécanique contrôlée qui permettra de renouveler l’air dans le souplex de manière continue.

Pour contrer ces désagréments, il est possible de recourir à des injections de résine à la base des murs. Un doublage des murs est fortement recommandé.

L’humidité est le principale fléau des souplex. C’est pourquoi l’appel de professionnel est incontournable pour éviter toutes infiltrations ou remontées capillaires

Apport de lumière dans le souplex

L’autre difficulté à surmonter au moment de l’agencement d’un souplex : l’apport de la lumière du jour. L’enterrement dans le sol du souplex rend compliqué l’installation de grandes parois vitrées, il est important de trouver des solutions pour faire parvenir la lumière du jour à l’intérieur de cet espace.

Pour cela, quelques alternatives sont possibles. L’installation d’un puits de lumière faisant office de plancher de verre sera l’idéal.